Empreendimentos com dois andares e plataforma para drones já são realidade em alguns estados dos Estados Unidos.
A logística tem evoluído rapidamente para atender às crescentes demandas do comércio eletrônico e da entrega de última milha. Uma das tendências emergentes mais notáveis é a construção de galpões de múltiplos andares, que não só maximizam o uso do terreno disponível, mas também incorporam tecnologias avançadas, como plataformas para drones. Essas inovações estão moldando o futuro dos armazéns e podem se tornar padrões de mercado nos próximos anos. Neste artigo, exploraremos as principais tendências e inovações nesse setor, com base em um estudo recente da JLL e exemplos de empreendimentos já em operação nos Estados Unidos.
Estrutura Vertical
Um estudo feito pela JLL mostra o aumento da demanda por galpões mais altos devido ao crescimento do modelo de logística de última milha nos EUA
O estudo da JLL, intitulado "Multistory Warehouses and Their Towering Future", revela como a construção de armazéns de múltiplos andares está ganhando tração nos Estados Unidos. Essa abordagem, já popular na Ásia e na Europa há pelo menos duas décadas, está se tornando uma solução viável para regiões densamente povoadas, onde o espaço para novos desenvolvimentos é limitado. O relatório destaca exemplos em Nova York, São Francisco, Chicago e outros centros urbanos, mostrando como esses projetos estão sendo implementados para atender à demanda crescente por logística de última milha.
O primeiro projeto industrial de múltiplos andares (com até cinco pavimentos) dos EUA, chamado Georgetown Crossroads, foi construído pela Prologis em 2018 no sul de Seattle para a Amazon. Desde então, só na grande cidade de Nova York, já foram cerca de 10 edifícios logísticos de múltiplos andares concluídos. Pode não ser um número muito expressivo, mas se analisarmos a escassez de terrenos nesses grandes centros, esse crescimento pode nos mostrar um enorme potencial da logística urbana de múltiplos andares nos mercados estabelecidos e emergentes também, como Atlanta, Miami, Dallas e Houston, onde ainda há oportunidades a serem exploradas.
Os armazéns de múltiplos andares representam uma forma inovadora de utilizar ao máximo a área do terreno disponível. Ao construir para cima, os desenvolvedores conseguem oferecer mais espaço de armazenamento em locais onde o terreno é escasso e caro. Essa abordagem não apenas aumenta a metragem quadrada disponível para aluguel, mas também permite que as empresas otimizem suas operações logísticas em áreas urbanas.
Um bom exemplo para entender como esses mega projetos são pensados é o empreendimento "1237 W. Division", com 1,2 milhão de pés quadrados, recém inaugurado em 2024. Como o primeiro projeto logístico de vários andares de Chicago, o 1237 W. Division foi planejado para incluir tanto estacionamento no terraço quanto uma garagem de cinco andares. O que impressiona logo de cara é que sua infraestrutura possibilita não só o fluxo de veículos leves mas também de caminhões em todos os andares.
Já em um outro projeto no bairro do Bronx, em Nova York, os desenvolvedores Innovo Property Group e Affinius Capital transformaram um terreno de 20 acres com um cinema antigo em um desenvolvimento industrial de vários andares chamado 2505 Bruckner.
Tanto no projeto de Nova York quanto o de Chicago, os desenvolvedores têm respondido a alguns dos desafios com soluções criativas, oferecendo ideias inspiradoras para que outros incorporadores apliquem em seus futuros empreendimentos.
Flexibilidade Logística
Tendências com o avanço da tecnologia e uso de drones para entrega de produtos
Com o avanço da tecnologia, a flexibilidade logística está se tornando cada vez mais importante. O uso de drones para entregas é uma inovação que promete revolucionar o setor e galpões equipados com plataformas para drones poderão cada vez mais agilizar o processo de entrega, especialmente em áreas urbanas congestionadas. É preciso ter em mente que as capacidades dos drones e seu raio de entrega vão melhorar significativamente ao longo dos anos. Para se ter uma ideia, hoje o raio já é de 8 quilômetros. Em questão de pouco tempo, esse número será de 80 quilômetros, o que significa que a maioria das instalações precisarão ser capazes de operar drones por questões de maior vantagem competitiva. Com isso, à medida que mais drones começam a operar, mudanças dentro e fora dos armazéns serão necessárias, como por exemplo a implantação de uma área de pouso e decolagem apropriada e também maior espaço interno para uma rota de transporte de cargas para as plataformas.
Talvez não hoje, nem amanhã, mas em breve muitos americanos receberão suas primeiras entregas de e-commerce por drone. Em alguns estados dos EUA, como Carolina do Norte, Arkansas e Ohio, os drones já estão fazendo entregas para residências em testes liderados por mega empresas como Amazon, Walmart, UPS e Kroger. A adaptação não é apenas uma questão de modernização, mas também de preparar os armazéns para o futuro, já que esses edifícios historicamente sofreram poucas mudanças em termos de configuração ao longo dos anos. Se o progresso técnico e regulatório continuar no ritmo atual, em poucos anos os edifícios precisarão acomodar drones. À medida que o ritmo das entregas a partir de armazéns (incluindo centros de micro fulfillment) e lojas de varejo aumenta, essas instalações precisarão de espaço para os drones aterrissarem, carregarem e se prepararem para a próxima entrega. Isso significa espaço no solo, no telhado ou até mesmo dentro do armazém. Será extremamente necessário repensar a logística do armazém, incluindo as operações internas que precisarão mudar do carregamento de paletes para o carregamento de itens individuais.
Em alguns casos, as empresas de logística precisam apenas de espaço plano no telhado para operar e as aterrissagens no telhado podem funcionar, porém ainda há desafios com esse tipo de abordagem. Primeiro, é necessário avaliar se o telhado pode suportar o peso e a atividade necessários. Se pensarmos que há bilhões de metros quadrados de espaço no chão dos armazéns, significa que também há vários bilhões de metros quadrados de espaço no telhado a serem explorados. Nessa abordagem, seria preciso adaptar o interior dos armazéns para levar esses pacotes até o telhado de alguma forma e entender a capacidade de peso suportada pela estrutura do telhado. Além disso, não podemos esquecer que a segurança dos trabalhadores é primordial, e o acesso ao telhado costuma ser limitado aos trabalhadores. Nesse caso, se quisermos lançar drones dos telhados, teremos que fazer isso com segurança adaptando o espaço como for necessário.
Uma outra abordagem comum para drones é o uso de plataformas de lançamento ou aterrissagem no solo ao invés do telhado. Nem todos os armazéns existentes têm espaço para acomodar essas plataformas. Diferentemente de um sistema de telhado, a vantagem das plataformas no solo é que exigem muito poucas mudanças internas no armazém para operar. A maioria dos drones pode ser carregada automaticamente, e em breve terão a capacidade de ser carregados automaticamente também, o que significa que os armazéns poderiam teoricamente automatizar todo o processo – desde a separação até o envio de pacotes. O tipo de carga que o drone transportará também é importante. Embora as plataformas de aterrissagem no telhado possam fazer mais sentido, haverá questões sobre se o telhado é estruturalmente significativo para suportar drones, e quantos. Além disso, se o armazém for uma instalação de vários andares, como os pacotes chegarão ao telhado? Eles podem ser transportados em esteiras ou elevadores, e o pessoal pode precisar trabalhar no telhado para monitorar as operações ou até mesmo carregar os drones.
Todas essas considerações são apenas algumas das possíveis mudanças que os armazéns podem precisar adotar para acomodar a entrega de última milha por drones. Até agora, a maioria dos projetos piloto são limitados em escala, o que significa que essas acomodações de próximo nível não têm sido o foco principal, mas isso está prestes a mudar. Adaptar-se a essas mudanças tecnológicas e logísticas será crucial para manter a competitividade e a eficiência nas operações de entrega do futuro.
Localização Estratégica
Proximidade com o centro de grandes cidades para "Last Mile Delivery"
A localização de armazéns próximos aos centros das grandes cidades é crucial para a eficiência da entrega de última milha. Esses empreendimentos estratégicos reduzem o tempo e os custos de transporte, permitindo que as empresas ofereçam entregas mais rápidas aos consumidores. No entanto, encontrar locais adequados para construir armazéns altos e outras instalações de entrega de última milha pode ser difícil devido a restrições de zoneamento, oferta limitada de terrenos e competição com outros tipos de projetos, como hotéis, apartamentos e centros comerciais.
Para enfrentar esses desafios, é essencial encontrar um equilíbrio ideal entre a demanda do mercado e o investimento necessário para construir armazéns modernos e eficientes. Em algumas regiões, como a Flórida, essa análise é especialmente relevante. Por exemplo, em cidades como Miami, há uma clara necessidade de armazéns de última milha devido ao crescimento acelerado do centro urbano e à escassez de grandes terrenos de qualidade para a construção de galpões. Nesses casos, o investimento em estruturas de múltiplos andares faz sentido para atender à demanda crescente e otimizar o uso do terreno disponível.
Por outro lado, em cidades como Orlando, onde ainda há disponibilidade de terrenos, a estratégia de construir armazéns de dois andares pode não ser tão necessária. Embora Orlando seja uma cidade grande e continue crescendo, ela ainda não possui a mesma demanda por armazéns de última milha que cidades como Miami, Chicago ou Nova York. Nesses casos, pode ser mais viável focar em construir armazéns eficientes e bem localizados, sem a necessidade de um investimento tão elevado em estruturas verticais.
Em suma, é fundamental reconhecer que a proximidade com os centros urbanos é um fator decisivo para o sucesso das operações logísticas modernas. A localização estratégica e o tipo de estrutura são decisões cruciais que devem ser baseadas em uma análise cuidadosa da demanda do mercado e das condições específicas de cada região.
Conclusão
As inovações na construção de armazéns de múltiplos andares, a localização estratégica e a infraestrutura disponibilizada para o uso de tecnologia avançada, como drones, estão redefinindo o setor logístico. Essas tendências não apenas melhoram a eficiência operacional, mas também oferecem soluções sustentáveis para os desafios urbanos. Investidores e incorporadores podem se beneficiar enormemente ao estudar e adotar essas tendências, diferenciando-se no mercado e incorporando empreendimentos logísticos modernos e eficientes. À medida que essas práticas se tornam mais comuns, elas têm o potencial de transformar o mercado, estabelecendo novos padrões para o futuro da logística.
Atenta a essas mudanças de modelos de negócio logísticos, a Garda está sempre preparada para investir ou incorporar empreendimentos que atendam às necessidades atuais e futuras do mercado. Um exemplo disso é o nosso último empreendimento, entregue em 2023, que foi planejado para atender ao crescimento da demanda de galpões para pequenas e médias empresas do setor de e-commerce. Com nossos flex spaces, as empresas podem usufruir tanto da frente comercial, como se fosse um retail, quanto da parte de trás, que proporciona um espaço de galpão com pé direito alto e ampla área para estoque de produtos e high docks para rápido carregamento e descarregamento de cargas e transporte agilizado. Confira como ficou aqui neste link.
Comments